商业地产投资金句

1.求 商业地产招商的专业术语 例如“提袋率”

大概是说进卖场的总人数和实际购买人数的比例,反映卖场的客流量和实际有效客户,用以来评估商业的整体效益。

1.剥离率

这些都是与客流量和销售额相关的比率。

剥离率 = 到店的总访客 / 经过通道的总人数 *100%

2.提袋率

提袋率 = 成交次数 / 到店的总访客 * 100%

3.客单量

客单量 = 总成交额 / 到店的总访客

例如:

到店人数 成交额 客单量 成交次数 提袋率

A店 500 5000 10 250 50%

B店 800 6000 7.5 240 30%

2.商业地产的六大要素

(一)定地址 选址非常重要,能在成熟的商业区域为首选,也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。

万达在宁波的项目,综合面积45 万平方米,商业面积25 万平方米,这个项目在新区。为什么选在新区?第一,旁边有行政中心,工商、税务、保险、银行都搬过去。

第二,附近规划有大的居住区,大约10 平方公里,这个地块正在大规模开始建设,而且地价、房价比较贵,平均房价6000 元左右,将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大,但将来升值潜力大。

商场上有句名言,“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。

所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮,一定要反复研讨,一定要看政府长期规划多方面综合评估。(二)定客户 目标客户要选好。

我们也有教训,第一批做了六个单店,沃尔玛一楼卖出去做精品店,一平米2、3 万元,因为售价高,租金高,只能经营服装、皮具等高利润商品,但实际上经营不好。我们很奇怪,为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢?经过反复观察,沃尔玛每天有几万人进出,但只有百分之几的客户进入一层精品店。

因为沃尔玛是针对大众客户,而精品店的客户是高端消费者,两者的定位不符。从第七个店开始,我们开始组合新的模式,把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。

这些主力店的客户,与我们精品店的客户,是基本吻合的。所以凡是做了组合店的,问题就少多了。

(三)定规模 购物中心规模,不是越大越好,也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标,一是业主的平方米租金收入,二是经营者的平方米销售收入。

10 万平方米的购物中心,每平方米月租50 元;20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度,招商时就要适当降租,每平方米月租40 元,那说明10 万平方米就是最佳规模。做购物中心出现一个很不好的现象,就是求大。

我听到一件事,安徽一个地级市要做一个购物中心,规划面积53 万平方米,我感到很害怕。这个地方有多大,有多少人去购物?就我们自己的经验来看,在中国做购物中心,无论多大的城市,一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。

最大面积也不要超过20 万平方米,超过20 万的,增加的都是无效益或低效益面积。(四)定业态 一个商业项目的成与败,可以说在业态定位的时候就已经决定了80%,剩下的20%,就取决于操作团队的实力了。

业态定位就好比一个军团的作战计划,在总方针的指导下,迂回机动作战。业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素,好的定位也能最大程度的节约项目的建设成本。

业态定位应该是以最合适的才是最好的为原则,不应过度的追求新、奇、特,有些商业项目的业态定位相当的新颖,可在招商过程中却举步维艰,从而极大的影响了项目的销售或经营。 一定要招商在前,开工建设在后,招商主要解决两个问题:(一) 确定主力店 主力店的确定是有学问的,不是多多益善,以我们自己经验来看,一个MALL 里面,3-5个主力店足矣。

我们以前做过一个MALL 里有10个主力店。而且主力店一定要跟MALL 的地点结合起来选定。

在城里商业区做,最好就是百货、电影城、数码城,如果地点差一点,可以做超市,再远一点到了郊区,才可以做家居,做建材等。在这方面我们有教训。

曾经在最黄金地段做了两个建材超市,租给国际顶尖企业,但是效益就不如郊区店。至于主力店,最好是不同业态的主力店配合,百货、超市、数码城、电影城每样一个,搭配在一起,吸引不同层次的消费者,增加主力店的比较效益。

最好不要在一个MALL 里做两个同样的主力店。当然也有例外,美国有一个MALL 里做了五个百货店,而且生意都好。

(二)选择次主力店 万达的主力店已经有16 家,缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家,有30 万种商品可以选择,在中国,只有10 万种商品。

中国最缺的不是主力店,也不是小店铺,最缺的就是有特色经营的500-1000 平方米的次主力店。相当部分购物中心的开发商先开工后招商,建到一半再招商。

我考察过广州和上海的两个MALL,通过朋友关系找到我,他们看中万达有十几家战略合作伙伴,请我去帮忙招商,只要我能帮他们招商成功,可以给我30%的股份。但他们做出的项目,没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。

每层荷载统统500 公斤,层高也全部一样,我一看就知道麻烦了。超市至少要1 吨承重,建材要4 吨,图书要2 吨,你怎么改?所有的主力店看完,都回一句话:不去。

这两个项目,一个40 多万平,一个20 多万平。是欲罢不能,想干不行。

所以,招商在前非常重要。 主力店招商解决以后,购物中心规划设计注意三点:(一) 交通体系 规划设计中最重要的是交通体系。

第一是平面交通体系,人车要分流,人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理,方便人流上下。

第三卸货区要合理安排。多数做法是放在地下室,保证地面整洁,消费者看不到货车,尤其是建材、超市等,这样比较方便顾客。

(二) 高度、荷载 不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1 吨,。

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